Incorporação imobiliária e o patrimônio de afetação

Resumo

O crescimento populacional desordenado das grandes cidades impulsionou o surgimento da incorporação imobiliária como resposta a uma necessidade de uso racional do espaço urbano. Pela definição legal, incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações. A doutrina e a jurisprudência majoritárias entendem pela incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de incorporação imobiliária, nos quais o incorporador está vinculado a obrigações de fazer e de dar, consistentes no dever de construir o imóvel e de transferi-lo definitivamente. A Lei nº 10.931/2004 alterou a Lei nº 4.591/1964, instituindo o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. Tal modificação foi promovida com o intuito de viabilizar a proteção dos promissários compradores de imóvel, especialmente depois da ocorrência de “calotes” famosos, a exemplo do caso Encol. Por patrimônio de afetação deve-se entender o patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário que, sob o aspecto contábil e financeiro, fica apartado do restante do patrimônio da incorporadora, somente respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. O intuito do presente trabalho foi expor o contexto de criação da Lei nº 10.931/2004 e compreender a importância e aplicabilidade do regime especial tributário trazido por essa lei. O que se verifica é que o aspecto facultativo da instituição do patrimônio de afetação implica, necessariamente, na menor adoção do regime pelas incorporadoras, o que acaba colocando em descrédito a utilidade do instituto.

ABSTRACT: The uncontrolled population growth of large cities spurred the emergence of real estate as a response to a need for rational use of urban space. By legal definition, real estate development is the activity pursued with the intent to promote and carry out the construction for total or partial disposal of buildings or group of buildings. The doctrine and jurisprudence majority understand the impact of the rules of consumer protection to the real estate contracts code, in which the developer is bound to obligations to make and give consistent duty to build the property and transfer it definitely. The Law nº 10.931/2004 amended the Law nº 4.591/1964, instituting the earmarked assets in real estate development. This modification was promoted in order to facilitate the protection of potential purchasers of property, especially after the occurrence of famous “fraud”, as in our case Encol. For detached assets must understand the very heritage of a real estate project that under the accounting and financial side, is separated from the rest of the equity of the developer, only accounting for debts and obligations related to its incorporation. The aim of this study was to expose the creation context of the Law nº 10.931/2004 and understand the importance and applicability of the special tax regime brought by this law. What is happening is that the optional aspect of the institution of appropriated assets, necessarily implies the lowest adoption of the scheme by developers, which ends up putting into disrepute the usefulness of the institute.